Cum imi organizez santierul? 2/3: Constructorul

Ce responsabilitati are, mai exact, constructorul? Ce trebuie sa ii comunic in momentul contractarii?  In ce mod ma poate ajuta arhitectul de interior, astfel incat sa controlez riscul neintelegerilor?

Acest articol reprezinta cea de-a doua parte a unei serii. Daca nu l-ai citit pe primul, recomand sa incepi de acolo, pentru o mai buna intelegere a unor notiuni – LINK

---

In acest articol ne vom referi la Constructor in rolul de Executant, adica persoana contractata strict pentru a realiza anumite lucrari. Realizam deosebirea dintre aceasta si Constructorul ca Antrepriza prin prisma limitarii responsabilitatilor (si a costurilor implicit) – Executantul realizeaza o parte precisa ( in general finisaje si instalatii), mai mica a santierului si nu intreaga lucrare. Acesta nu realizeaza decat o parte limitata de achizitii, nu raspunde asupra verificarii livrarilor, asupra calendarului intregului santier (dincolo de lucrarea sa), nu are obligatia coordonarii altor executanti si nici a studiului proiectului dincolo de aria sa de interventie.

La ce lucrari trebuie sa avem grija atunci cand le comunicam Constructorului?  

Desi pare un subiect simplu la prima impresie, sunt multiple situatii in care este necesara informarea din timp si coordonarea santierului, cum ar fi:

• Lucrari ce sunt partial si in sarcina altor executanti. In proiectele noastre avem in mod uzual lucrari specializate precum – vopsitorii si tencuieli decorative, tapet luxury, modificari ale instalatiilor si consumatorilor de gaz, montajul usilor etc. Pentru fiecare dintre acestea, Constructorul trebuie sa predea un front de lucru pregatit, cum ar fi pereti slefuiti si gletuiti in cazul tencuielilor si a tapetului sau goluri de usa indreptate la dimensiunea indicata de furnizor.
• Lucrari ce trebuiesc executate la un moment intarziat de timp. In aceasta categorie intra adeseori lucrari la instalatia electrica (partiuni de traseu se realizeaza inainte de turnarea sapelor, apoi la executia elementelor de gips-carton, si adeseori dupa instalarea mobilierului la comanda), dar pot fi si lucrari la dotarile sanitare sau chiar finisaje cum ar fi ceramica aplicata pe elemente tip mobilier.  
• Lucrari si sarcini ce trebuiesc explicitate si care tind sa fie omise din ofertare. In aceasta categorie in mod comun, intra – transportul livrarilor de la poarta/parterul cladirii (politica aproape universala a furnizorilor este de a livra pana in acel punct); ridicarea comenzilor speciale din depozite cand nu este asigurat transportul, evacuarea molozului si achizitia dotarilor tabloului electric si a aparatajului.  

In proiectele noastre realizam o lista speciala in care parcurgem exact lucrarile ce vor fi realizate de catre Constructor, adaugand chiar si informatii specifice asupra responsabilitatii achizitiilor: 

Ce materiale si dotari achizitineaza Constructorul si care raman in sarcina Beneficiarului? 

Un exemplu succint de buna practica in impartirea achizitiilor:

• Compartimentari, placari, tavane false, zidarii si elemente generale ale constructiei – la Constructor (inclusiv achizitie sisteme complete materiale)
• Finisaje (ex: ceramica, parchet, vopseluri lavabile*), dotari sanitare si electrice* (obiectele finale, pornind de la lavoare si rezervoare incoporate, la profile LED si corpuri de iluminat)  – la Beneficiar
• Substratul si lucrarile antemergatoare celor de mai sus (tevi, cablaje etc)– la Constructor (inclusiv achizitie sisteme complete materiale)
• *Cateva dintre elementele ce trebuie discutate explicit, intrucat pot cadea usor intr-o “zona gri” – vopselurile lavabile; plintele; aparatajul (prizele si intrerupatoarele); elementele si dotarile tabloului electric, sifoanele si racordurile lavoarelor si ale cazilor; suportul cazii.
  

Prin ce se remarca un Constructor bun?

Din cele de mai sus poate parea ca jobul constructorului este mai simplu decat credem, insa nu este tocmai asa – dintre problemele de organizare interna, management, ofertare si, in general, provocarile, responsabilitatile si riscurile ce caracterizeaza rolul sau, explicitam cateva in mod deosebit:

• raspunde de coordonarea si calitatea lucrarii tuturor executantilor subcontractati de sine. Un constructor cinstit va face corp comun cu toti subcontractorii sai si isi va asuma munca acestora, chiar si daca nu fac parte din firma sa. 

• Este responsabil pentru solutionarea tehnica detaliata si completa a propunerilor din proiect – si, implicit, pe comunicare din timp a potentialelor probleme sau a incompatibilitatilor. Proiectele de arhitectura si design interior au un anumit grad de detaliere – mai mic sau mai mare. Intre detaliul si informatiile tehnice primite de la arhitect si rezultatul final apar elemente precum – adezivi si tipuri de fixare, pregatiri, alegerea produselor, descompunerea sistemelor pana la ultimul produs de achizitionat etc. Scoatem in evidenta aici si un aspect particular din domeniul amenajarilor interioare de dimensiuni mici – acela ca, in general, nu se apeleaza la proiectanti specializati pentru instalatii (electrice, sanitare). In schimb, arhitectul preda teme – adica cerintele asupra imaginii si functionalitatii finale (de ex: nu realizeaza schemele tablourilor electrice si nici cantitati pentru tevi). In acest caz, Constructoul este responsabil a isi rezolva aceste aspecte.

• inca de la ofertare si, mai ales, de la inceputul santierului, isi ia timpul necesar pentru intelegerea proiectului si planificarea sa in timp – si, in special, comunicarea produselor si a finisajelor de care are nevoie in santier la anumite puncte de timp pentru bunul mers al lucrarilor. Un constructor bun se asigura ca, in primul rand, are premisele unei bune desfasurari a activitatii.

Cum intampinam noi aceaste nevoi prin Proiect?

• • • • In proiectele noastre, in primul rand, realizam o antemasuratoare (lista de cantitati) detaliata pe lucrarile ce tin de finisaje si arhitectura – inclusiv substraturi. Aceasta lista include accesoriile de montaj si toate caracteristicele sistemelor necesare a fi puse in opera – de la specificatii pentru alcatuiri de gips-carton la sape, hidroizolatii, chituri si profile.

      • Pentru explicitarea responsabilitatilor constructorului, realizam separat o lista a lucrarilor ce urmeaza a fi executate – aceasta le aduna in forma mai concisa pe categorii, pentru a putea fi ofertate mai simplu – si include si o explicitare a operatiunilor si, mai ales, a aspectelor ce trebuiesc ofertate (procurare material, transportul acestora sau receptie de la parter; manopera; ce materiale sunt procurare de Constructor si care sunt furnizate beneficiar).

      • Pentru lucrarile ce tin de specialitati separate, cum ar fi instalatiile electrice sau sanitare – oferim fie alternativa unei liste si planse tip tema pentru Constructor, acesta urmand a isi calcula singur necesarele – fie colaboram  cu proiectanti si furnizori specializati acolo unde beneficiarul are disponibilitate in acest sens.

Aceasta serie de articole vizeaza in principal procesul de desfasurare al santierlor pentru amenajarile interioare de dimensiuni mici.

 

Informatiile cuprinse in aceste articole au la baza atat pregatirea personala ca arhitect de cladiri cu drept de semnatura cat si ca arhitect de interior si experienta acumulata in santier. Totusi, in Romania cadrul legislativ este foarte vag, legile privind controlul calitatii sunt rar implementate iar varietatea serviciilor oferite in piata este foarte mare ( de unde si oferte extrem de diferite pentru aparent acceeasi lucrare). Asadar, informatiile prezentate reprezinta, de obicei, doar una dintre abordarile posibile ale unui proces de amenajare. Esentiale in tot procesul raman comunicarea si intelegerea responsabilitatilor si a cadrului legislativ specific din partea tuturor partilor.